3 Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Chính Xác Nhất Hiện Nay

Định giá bất động sản chính xác là yếu tố quan trọng trong các giao dịch mua bán, đầu tư và cho thuê bất động sản. Hiện nay, có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bđs, mỗi phương pháp đều có ưu điểm và hạn chế riêng. Trong bài viết này, cùng Tập đoàn Thiên Khôi khám phá ba cách định giá tài sản chính xác nhất hiện nay, giúp bạn hiểu rõ hơn về cách thức và ứng dụng của từng phương pháp.

1. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản (Comparative Market Analysis – CMA) 

Phương pháp so sánh, hay còn gọi là Comparative Market Analysis (CMA); là một trong những phương pháp phổ biến nhất để định giá bđs hiện nay. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc so sánh bất động sản cần định giá với các tài sản tương tự đã giao dịch gần đây trong cùng khu vực. 

• Đầu tiên, bạn cần xác định các bất động sản so sánh; thường là các tài sản đã bán hoặc cho thuê trong vòng 6-12 tháng qua trong cùng khu vực địa lý. Các yếu tố cần so sánh bao gồm kích thước; số phòng; tiện ích; tình trạng của bất động sản. 
• Tiếp theo, bạn sẽ điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh để phản ánh các khác biệt so với tài sản cần định giá. Ví dụ, nếu tài sản so sánh có nhiều phòng hơn; giá của nó cần được điều chỉnh giảm để so sánh chính xác hơn.

Ưu điểm của phương pháp định giá bất động sản này là khả năng phản ánh chính xác tình hình thị trường hiện tại. Tuy nhiên, CMA cũng có những hạn chế. Nếu không có đủ dữ liệu giao dịch; hoặc các bất động sản so sánh không hoàn toàn giống nhau, kết quả định giá có thể không chính xác.  

Định giá bds giúp quy trình giao dịch nhà đất công bằng – minh bạch

2. Định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí (Cost Approach) 

Phương pháp chi phí (Cost Approach) là một trong những kỹ thuật định giá bds quan trọng; đặc biệt khi định giá các tài sản mới xây dựng hoặc bất động sản không có nhiều giao dịch tương đương trên thị trường. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc xác định giá trị bất động sản bằng cách tính toán tổng chi phí cần thiết để xây dựng lại tài sản đó từ đầu; cộng thêm giá trị của đất; sau đó trừ đi khấu hao.

Cùng các chuyên gia việc làm môi giới bất động sản tại Thiên Khôi tìm hiểu kỹ về phương pháp này:  

• Quy trình áp dụng với việc ước lượng chi phí xây dựng lại tài sản. Điều này bao gồm chi phí vật liệu – lao động; các khoản chi phí phụ trợ như phí thiết kế; giấy phép xây dựng…
• Sau đó, giá trị của đất cũng cần được tính toán; thường được xác định dựa trên giá thị trường của các lô đất tương tự trong khu vực.
• Tiếp theo, khấu hao được áp dụng để phản ánh sự suy giảm giá trị do hao mòn hoặc điều kiện khác. Khấu hao có thể là khấu hao vật lý (do hao mòn tự nhiên); hoặc khấu hao chức năng (do tài sản không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại). 
• Cuối cùng, tổng chi phí xây dựng và giá trị đất sau khi trừ khấu hao sẽ cho ra giá trị định giá bất động sản.

Ưu điểm của phương pháp này là cung cấp cách tiếp cận rõ ràng và dễ hiểu. Tuy nhiên, điểm hạn chế là không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác giá trị thị trường; nếu tài sản đã sử dụng lâu dài hoặc chi phí xây dựng không đại diện cho giá trị thị trường hiện tại. 

3. Phương pháp định giá bđs dựa trên thu nhập (Income Approach) 

Phương pháp thu nhập (Income Approach) là một kỹ thuật định giá bất động sản phổ biến. Phương pháp này định giá dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai của tài sản đó. Cùng các chuyên viên tư vấn bds tại Thiên Khôi Group tìm hiểu kỹ từng bước của phương pháp này:  

• Đầu tiên, thu nhập ròng của bất động sản được tính toán bằng cách: lấy tổng doanh thu từ việc cho thuê hoặc sử dụng tài sản – trừ đi các chi phí hoạt động liên quan. Bao gồm: chi phí quản lý; bảo trì; thuế, bảo hiểm; các chi phí khác để duy trì tài sản trong tình trạng hoạt động tốt.  
• Bước tiếp theo là áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính toán giá trị hiện tại của bđs. Tỷ lệ chiết khấu thường được xác định dựa trên tỷ lệ hoàn vốn; phản ánh rủi ro và khả năng sinh lợi của bất động sản. Phương pháp này sử dụng công thức giá trị hiện tại của dòng tiền (Discounted Cash Flow – DCF) để chuyển đổi thu nhập ròng trong tương lai thành giá trị hiện tại.

Ưu điểm của phương pháp thu nhập là khả năng đánh giá giá trị bất động sản dựa trên khả năng sinh lợi thực tế; giúp nhà đầu tư bđs hiểu rõ tiềm năng lợi nhuận của tài sản. Tuy nhiên; hạn chế của phương pháp này cần dự đoán chính xác về thu nhập và chi phí trong tương lai. Nếu các dự đoán không chính xác hoặc tỷ lệ chiết khấu không phù hợp; kết quả định giá có thể không phản ánh chính xác.

Định giá bds giúp người mua – người bán thuận tiện trong giao dịch nhà đất

4. So sánh và lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phù hợp 

Khi so sánh các phương pháp định giá nhà đất, mỗi phương pháp đều có ưu điểm và hạn chế riêng; phù hợp với các tình huống và loại hình tài sản khác nhau. 

• Phương pháp so sánh (CMA) thích hợp cho việc định giá bất động sản có giao dịch tương tự gần đây; phản ánh chính xác tình hình thị trường hiện tại. 
• Phương pháp chi phí phù hợp với bất động sản mới xây dựng hoặc độc đáo; khi không có nhiều dữ liệu giao dịch tương đương. 
• Phương pháp thu nhập là lựa chọn tốt cho các tài sản như bất động sản cho thuê; nó tập trung vào khả năng sinh lợi của tài sản. 

Việc lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phù hợp, ngoài việc học về bds, tham gia các khóa đào tạo chuyên sâu về cách định giá bđs, cách đăng tin bđs hoặc cách đăng tin bán nhà … một cách kỹ lưỡng; còn phụ thuộc vào mục tiêu; loại hình bất động sản và dữ liệu sẵn có; nhằm đảm bảo kết quả định giá chính xác và hữu ích.

5. Thiên Khôi Land kết luận

Trong lĩnh vực định giá bất động sản, việc lựa chọn phương pháp phù hợp là chìa khóa để đạt được kết quả chính xác và hiệu quả. Ba phương pháp chính: so sánh, chi phí, và thu nhập đều có ưu điểm và hạn chế riêng; phục vụ cho các mục đích và loại hình bất động sản khác nhau. Các chuyên gia phân tích bđs Thiên Khôi cho biết: Để đưa ra quyết định thông minh, cần cân nhắc kỹ lưỡng về loại tài sản; mục tiêu định giá và dữ liệu có sẵn. Việc kết hợp các phương pháp này có thể cung cấp cái nhìn toàn diện; đảm bảo giá trị tài sản được xác định một cách công bằng và chính xác.

Thông tin liên hệ:

☎ Hotline: 0398668698

📩 Email: phongthienphuc.thienkhoi@gmail.com

📌Fanpages: Bất động sản thiên khôi

🏠 Địa chỉ: Tầng 2 Tòa nhà Mipec , 229 Tây Sơn , Ngã Tư Sở, Đống Đa, Hà Nội