Top 3 Cách Định Giá Bđs Phổ Biến Nhất Hiện Nay – Ưu Nhược Điểm Từng Loại

Trong lĩnh vực bất động sản, việc định giá chính xác là yếu tố quyết định cho thành công của các giao dịch và đầu tư. Có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản, nhưng đâu là phương pháp phổ biến nhất hiện nay? Bài viết của Tập đoàn BĐS Thiên Khôi sẽ phân tích chi tiết top 3 cách định giá bđs được ưa chuộng hiện nay; giúp người đọc hiểu rõ và đưa ra cách lựa chọn phù hợp nhất cho nhu cầu của mình.

1. Phương pháp so sánh một trong cách định giá bđs hiệu quả

Phương pháp so sánh là một trong những phương cách định giá bđs phổ biến nhất; được áp dụng rộng rãi trong thị trường nhà đất hiện nay. 

• Nguyên tắc của phương pháp này là so sánh tài sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trong cùng khu vực. Thông qua việc phân tích các yếu tố như vị trí; diện tích; tình trạng; và các tiện ích đi kèm…nhà định giá có thể đưa ra một con số hợp lý phản ánh giá trị thực tế của tài sản.
• Ưu điểm: Phương pháp so sánh này có tính khả thi cao và dễ áp dụng. Người dùng có thể nhanh chóng thu thập dữ liệu từ các giao dịch gần đây để đưa ra ước lượng chính xác. Ngoài ra, phương pháp này dựa trên thực tế giao dịch; giúp đảm bảo rằng giá trị định giá phản ánh đúng xu hướng thị trường.
• Nhược điểm: Đầu tiên, nếu thị trường bất động sản đang biến động mạnh; việc định giá bất động sản ước tính có thể không còn chính xác. Hơn nữa, phương pháp này yêu cầu có đủ số lượng giao dịch tương tự để làm cơ sở so sánh; điều này có thể gây khó khăn trong những khu vực có ít giao dịch. Cuối cùng, các yếu tố đặc biệt của tài sản như hướng nhà; phong thủy bđs; hay tình trạng pháp lý cũng có thể không được phản ánh đầy đủ trong các phép so sánh. 

Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng khi sử dụng phương pháp này; cần kết hợp với các phương pháp khác để có cái nhìn toàn diện hơn.

Định giá nhà đất

2. Cách định giá bđs qua phương pháp thu nhập 

Thiên Khôi Group cho biết: Phương pháp thu nhập là một trong những cách định giá nhà đất phổ biến; đặc biệt đối với các bất động sản cho thuê như căn hộ, nhà hàng hay văn phòng. 

• Phương pháp này dựa trên nguyên tắc rằng giá trị của bất động sản được xác định bởi khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Quá trình định giá bắt đầu bằng việc ước lượng tổng thu nhập hàng năm; mà tài sản có thể mang lại; bao gồm cả tiền thuê và các nguồn thu khác. Sau đó, nhà đầu tư sẽ trừ đi các chi phí vận hành; bảo trì và quản lý để tính toán thu nhập ròng. Sau khi có thu nhập ròng, nhà định giá sẽ áp dụng tỷ lệ vốn hóa (cap rate); để chuyển đổi thu nhập này thành giá trị hiện tại.  
• Ưu điểm: Phương pháp thu nhập giúp nhà đầu tư bđs dễ dàng đánh giá khả năng sinh lời; rủi ro của tài sản; đặc biệt trong các thị trường bất động sản cạnh tranh.
• Nhược điểm: Cách định giá bđs này yêu cầu người dùng phải có thông tin bất động sản mới nhất – chi tiết nhất về thu nhập và chi phí; điều này có thể khó khăn trong thực tế. Hơn nữa, sự biến động trong thu nhập tương lai; các giả định về tỷ lệ vốn hóa cũng có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của giá trị ước tính. 

3. Cách định giá bđs thông qua phương pháp chi phí 

Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho các tài sản mới xây dựng; hoặc những tài sản đặc thù mà thị trường giao dịch tương tự còn hạn chế. Chuyên gia việc làm môi giới bất động sản Thiên Khôi Land cho biết:

• Nguyên tắc của phương pháp này là xác định giá trị tài sản bđs dựa trên tổng chi phí để xây dựng; hoặc phát triển bất động sản. Bao gồm chi phí nguyên liệu, nhân công, và các chi phí khác liên quan đến quá trình xây dựng. Ngoài ra, phương pháp này cũng tính đến các yếu tố như khấu hao; chi phí bảo trì trong suốt thời gian sử dụng.
• Ưu điểm: Cách định giá bđs này có khả năng phản ánh chính xác giá trị của tài sản mới hoặc tài sản đã cải tạo. Nó giúp người đầu tư hiểu rõ chi phí thực tế mà họ cần bỏ ra; để xây dựng hoặc cải tạo một bất động sản; từ đó đưa ra quyết định thông minh hơn. Phương pháp này cũng hữu ích trong việc định giá các tài sản không có nhiều giao dịch tương tự trên thị trường.
• Nhược điểm: Một trong những hạn chế lớn nhất là nó có thể không phản ánh đúng giá trị thị trường hiện tại; vì giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào nhu cầu mua bán nhà và cung cầu của thị trường giá nhà đất. Hơn nữa, việc ước lượng chi phí xây dựng và khấu hao có thể gặp khó khăn; dẫn đến kết quả định giá không chính xác. 

4. Thiên Khôi Real Estate kết luận

Tóm lại, top 3 cách định giá bđs trong bài viết của Thiên Khôi trên là yếu tố quan trọng giúp người đầu tư đưa ra quyết định hợp lý. Ba phương pháp phổ biến: so sánh – thu nhập – chi phí, đều có những ưu nhược điểm riêng. Thiên Khôi Group tin rằng, Việc hiểu rõ các phương pháp này sẽ giúp nhà đầu tư/ người làm bất động sản tối ưu hóa quyết định đầu tư bđs của mình.

Thông tin liên hệ:

☎ Hotline: 0398668698 – 0855668698

📩 Email: phongthienphuc.thienkhoi@gmail.com

📌Fanpages: Bất động sản thiên khôi

🏠 Địa chỉ: Tầng 2 Tòa nhà Mipec , 229 Tây Sơn , Ngã Tư Sở, Đống Đa, Hà Nội